上海浦东的违建楼盘-“丽都璟庭”拿不到产证，楼盘的建造和验收是如何审批的呢

九姑娘

　　上海浦东的违建楼盘-“丽都璟庭”拿不到产证，反映多年无果，当时楼盘的建造和验收是如何审批的呢

　　本人今年76岁，电话：13816462119，退休在家。现居住在上海浦东泥城彭平东路88弄的“丽都景庭”。2016年6月25日，我率全家去泥城镇选购房屋，以安度晚年。几经察访，我们选中了上海浦东泥城彭平东路88弄的“丽都景庭”，（因本人年纪已大，无法办理贷款，所以我本人出资，以孩子的名义贷款买房，）但是最后办理产证时受阻，说我的房屋有违章建筑，现将整个事件经过说明一下：

　　一、房屋购买过程：当时该小区已经完全竣工并开始销售，只是开发商的“大产证”还没有办理下来。咨询后发现开发商的售楼宣传图的房型设计与小区的实际现状不一样，后者多出了开发商额外赠送的面积，（后来通过新闻媒体的报道才得知，这是开发商采用‘阴阳设计图纸’的方式，先按照违建前的房型设计图，然后通过规土、房管部门的审批，拿到规划许可、入住许可之后，再进行违规搭建的，详情参见附件二：媒体报道上海的几个违建案例:）。且赠送的面积就是该小区一大火热的卖点。也正因为此2大卖点吸引了我。如下：

　　第一卖点：整个小区400多户每户都有开发商改建后赠送的额外面积，（约16平米一间，名为赠送，其实是以改建费名义买的）。且这块面积实际上是整体融合在房型设计中的，仅从外观看，根本就看不出来。（详见附件一的2个图）

　　第二卖点：开发商的经销人员承诺：购买顶层除了送相同16平米的一间，另外还赠送楼顶，楼顶的框架和部分墙皆已建好，只要浇筑顶板和补砌部分墙即可完房。购买底楼的除了送相同16平米的一间，另外赠送地下室和花园。（所谓的花园就是一楼的绿化带，业主自己铲除后可以造庭院，其实这都是公共部分）虽然对于开发商每户改建后赠送的部分有疑惑，因为赠送部分不计入面积，且每户都要向开发商一次性支付赠送的面积的钱款就是改建费（有发票），说白了，所谓的赠送其实是每户业主花钱买来的。你想在该小区买和预售合同上一样的房根本就没有，（赠送的面积不计入预售合同）。但想着整个小区每户都一样的状况，也就打消了这些顾虑。几经查看，我们看中了该小区的顶层的房屋，当天我们就交了三万元定金， 2016年7月与开发商“上海九辰置业有限公司”签订购房合同。开发商共开具3张发票。一张是房款发票，共计2286118元；一张是改建费发票（上海星辰建设工程有限公司），共计68万元。还有一张是服务费发票（上海光逻投资咨询有限公司）共计3万元。（如需要，可另提供这些发票）总计的购房金额是299.6118元

　　二、房屋装修的过程：

　　1、2017年拿房，因为所有顶层有开发商赠送，所以在2017年3月顶层的业主都要先去开发商委托的前期物业——“上海俱美物业管理有限公司”办理搭建屋顶手续。交费开始搭建楼顶。（有物业公司收取搭顶保证金收据）

　　2、2017年春我们准备装修房屋，适逢有底楼业主，铲绿化并在地下室打洞遭举报，殃及顶楼业主封顶改建。所有搭建屋顶的业主都被城管叫停。2017年4月分别收到泥城镇和浦东新区人民政府的整改通知书。此后所有顶楼业主一直在和开发商和物业进行交涉。（交涉内容：如果不允许搭建，让开发商退多收取的改建费，不退费，也不允许搭建，我们将向政府部门举报，物业一直安慰大家，说他们会去沟通，让我们等等）。之后所有的顶楼业主在物业的监督下无法进行屋顶搭建施工。

　　3、2017年6月30日，开发商通知业主已取得房地产证（大产证）。后来不知道开发商物业和当地城管如何协商解决此事的，17年8月物业公司又给所有顶层业主开通了入场搭建的通道直至完工，整个搭建过程都是严格在物业公司的统一安排下分批有序进行。（物业公司杨经理负责所有顶层搭建事宜）

　　4、本人2017年底去办理房产证时被告知因违章搭建而上黑名单，无法办理房地产权证。

　　三、上海的12345热线和政府上访过程，上访的问题如下：

　　1、请问什么是违建？我所了解的违建就是售房合同或产证上有面积才是合法，没有的就是违建。

　　我们也咨询过12345（匿名），建交委答复说，凡是产证上没有的面积都是违建，在大产证之前的违建由建交委负责，大产证出来后的违建一律由城管负责。

　　2、2017年6月，该小区开发商才办好大产证，业主开始办小产证，而顶楼的违建在17年的4月就已经遭到举报，如果当时真如泥城城管所说对该小区的集体违建追查到底，追踪着事态的发展，绝不姑息，也就不会有如今的一系列事情发生，因为我们相信城管是执法部门，是在详细的调查之后依据执法的。而且此事件是集体违章，影响不小，调查后肯定会发现开发商的整体违建行为，会向上汇报及时阻止开发商的大产证下发。请问当初真的是详查了吗？为什么查了多年就是查不到问题，而同样的违建，嘉定和奉贤、航头等城管部门怎么就查出了一系列的问题？此事向12345反映多年，（期间有浦东建交委、房管局、浦东城管局、工商局等的回复，其实都是在相互推诿，并没有正面回答我的问题，就是开发商送的是不是“违建”这个问题，都是避而不谈）

　　3、许多主要媒体都一致认为：开发商送的面积都是违建，现本小区开发商所送每家16平米的“改建房”是否是违建？如果是，城管怎么处理？如果不是，城管怎么辩解？且另购买底楼的业主，送给他们的地下室和花园就是合法的吗？他们就没有占用人防工程和公共绿地的行为？

　　4、楼顶封顶改建是开发商应允的（因为我们是花巨费买来的），而我们就是冲着楼顶好改建的优势才决定购买的。如今城管把它列为违建，请问，这个违建责任是由我，还是由开发商承担，且开发商的“偷面积”可以进行销售吗？

　　5、整个小区400多家每户都有开发商“赠送”的16平米改建房，（应属于违建），而我是买的多送得也多，他们都能拿到产证，我却不能拿到，这种做法公平公正吗？

　　以上就是整个事情的经过，当地城管对我不动产进行了注记，导致我无法拿到房产证。各个职能部门相互推诿，只认定我自己搭建的是违建，开发商整个小区赠送的16平米不是违建，是合法的设备间（但规划上没有设备间，是当地城管的说法），还让我走诉讼告开发商，我说你们政府都没有鉴定开发商是不是违建，我怎么去告开发商？

　　法律面前人人平等，如今我却遭到不平等的待遇，难道有权有势者就可以做凌驾于法律之上的事？现在上海发生同样的案例，嘉定区的“新城香溢璟庭”被当以政府判定为是违建小区，（后附案例报道）而同样浦东的“丽都璟庭”当地政府地政府确说为合法小区，请问上海政府部门，同样执行国家政策法规为何会有截然不同的处理结果？现在政府处处为“丽都璟庭”小区的开发商辩解袒护，那是不是全国应该向上海借鉴学习，鼓励开发商的这种“偷面积”行为？

　　此房是我二老的一生积蓄所购，现如今无法拿到产证，让我以后如何安度晚年，肯请有关部门详细调查。

　　后附同情况的其他楼盘被当地政府判定为违建的案例

　　

　　

　　

　　

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